STJ proíbe Airbnb sem voto: o que muda para todo condomínio do Brasil.

Em uma das decisões mais aguardadas do mercado condominial nos últimos anos, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, na tarde desta quarta-feira, 7 de maio de 2026, em Brasília, por maioria de cinco votos a quatro, que o aluguel de imóveis por plataformas digitais como o Airbnb em condomínios estritamente residenciais somente é possível mediante autorização expressa da convenção, aprovada em assembleia com o quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, conduziu o entendimento vencedor ao firmar que a exploração reiterada e profissionalizada de locações de curta temporada, aquelas com duração inferior a 90 dias consecutivos, altera o perfil do uso residencial do empreendimento e compromete o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores. Para ela, não é a plataforma tecnológica utilizada que define a natureza jurídica da atividade, mas sim o grau de profissionalização e a frequência com que o proprietário coloca o imóvel à disposição de hóspedes rotativos.

Acompanharam a relatora os ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira. A minoria divergente sustentou que a locação por temporada é modalidade expressamente prevista em lei e que a convenção somente poderia proibir o que a lei autoriza se houvesse disposição legal expressa nesse sentido, o que, na visão dos votos vencidos, inexiste no ordenamento brasileiro.

A decisão consolida e estende entendimento que já vinha se formando em câmaras isoladas dos tribunais estaduais, mas que gerava profunda divergência jurídica. Antes do julgamento de hoje, parte das cortes estaduais entendia que bastava a ausência de proibição expressa na convenção para que o Airbnb fosse permitido; outra parte exigia vedação explícita. O STJ cortou o nó ao inverter a lógica: a ausência de autorização agora equivale a proibição.

Na prática, o impacto é imediato para os cerca de 500 mil condomínios residenciais existentes no Brasil. Síndicos e administradoras passam a ter respaldo jurídico para notificar proprietários que operam plataformas de hospedagem sem a devida aprovação assemblear, podendo aplicar multas previstas em convenção e, em casos reiterados, acionar a Justiça para suspensão da atividade.

Para os proprietários que desejam continuar operando, o caminho é convocar assembleia e obter a aprovação de dois terços dos condôminos, alterando formalmente o texto da convenção. Especialistas ouvidos pela imprensa especializada alertam que esse quórum é expressivamente alto, o mesmo exigido para reformas estruturais, e que, em condomínios com perfil familiar ou de terceira idade, a aprovação tende a ser improvável.

O setor de hotelagem e locação por temporada reagiu com preocupação. Associações de proprietários que operam plataformas de aluguel de curta duração anunciaram que vão analisar os fundamentos do acórdão antes de se pronunciar sobre eventuais medidas legislativas. O Airbnb, em nota, afirmou que respeita as decisões judiciais e que seguirá colaborando com legisladores, condomínios e anfitriões para encontrar soluções equilibradas.

Para o mercado imobiliário, a decisão tende a revaloriçar apartamentos em empreendimentos que já tinham convenções proibindo a locação por temporada, tornando-os mais atrativos para moradores permanentes. Por outro lado, imóveis comprados especificamente para operação de hospedagem em plataformas digitais podem sofrer ajuste de valor.

O acórdão completo ainda será publicado no Diário da Justiça Eletrônico nas próximas semanas, e é esperado que sirva de fundamento para centenas de processos ainda pendentes em instâncias inferiores em todo o país.