STJ manda demolir: condomínio vence obra não autorizada em SC.
Um empresário de Balneário Camboriú (SC) terá de demolir parte de sua casa após o Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmar, em março de 2026, a decisão que deu ganho de causa ao Condomínio Residencial Village dos Ipês. A obra, que incluía a construção de um quarto sobre a garagem e a ampliação da lavanderia, foi executada sem a devida autorização da assembleia condominial, mesmo que o proprietário afirme ter obtido aprovação da incorporadora e licença da prefeitura.
O caso, que tramitou por anos nas instâncias estaduais antes de chegar ao STJ, ilustra de forma contundente uma das armadilhas mais frequentes na vida condominial brasileira: a confusão entre a aprovação pública de uma obra, concedida pelo município, e a aprovação interna, que compete ao próprio condomínio. As duas permissões são independentes e igualmente necessárias. Uma não substitui a outra.
A perícia judicial realizada durante o processo comprovou dois elementos centrais: a obra alterou a fachada do imóvel, área de uso comum do condomínio, e modificou estruturas sem o aval coletivo exigido pela convenção condominial. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) já havia mantido a ordem de demolição em junho de 2025, e o STJ, ao negar o recurso do proprietário, aplicou ainda multa pelo descumprimento da liminar que determinava a paralisação imediata das intervenções.
A decisão reforça um entendimento já consolidado na jurisprudência brasileira: o condômino não possui poder unilateral sobre áreas que, mesmo dentro de sua unidade autônoma, afetam a estrutura, a fachada ou o padrão estético do conjunto. O artigo 1.336 do Código Civil estabelece que é dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, e o artigo 1.341 determina que obras que alterem a fachada ou estrutura precisam de aprovação em assembleia com quórum qualificado.
Para o mercado condominial, a repercussão do julgamento é ampla. Segundo levantamento de portais especializados, as demolições por ordem judicial em condomínios aumentaram significativamente em 2025 e 2026, impulsionadas por uma combinação de maior fiscalização, maior organização dos condomínios e maior consciência jurídica por parte de síndicos. A tendência é de que outros casos semelhantes sigam o mesmo caminho, especialmente em cidades litorâneas e em condomínios fechados de alto padrão, onde as obras irregulares costumam ser mais frequentes e mais impactantes sobre o valor dos imóveis vizinhos.
Para síndicos e moradores, a lição prática é direta: qualquer intervenção que vá além da simples manutenção interna de uma unidade deve ser submetida à apreciação da assembleia antes de começar.
A aprovação da prefeitura é um requisito público, mas não isenta o proprietário de cumprir as regras internas do condomínio. Ignorar isso pode significar, como no caso de Balneário Camboriú, anos de disputa judicial e o custo, financeiro e emocional, de desfazer o que foi construído.
Fonte: O Antagonista
